Guia de Investimento para Arrendamento

I – Investimento Imobiliário

Quais são as diferentes maneiras de investir no setor imobiliário?

O mercado imobiliário está repleto de várias oportunidades. Se é um investidor novo na área, saiba que tudo depende dos objetivos, do montante que tem para investir e também do prazo que pretende para obter a rentabilidade financeira ideal.

Pode investir das seguintes maneiras:

• Investimento direto em imóveis para vender ou arrendar
• Fundos de Investimento Imobiliário
• Crowdfunding imobiliário

Estas são as três principais maneiras de investimento imobiliário em Portugal.

O que é uma carteira imobiliária e como pode construir uma?

Uma carteira imobiliária é um conjunto de investimentos imobiliários que pertencem a uma pessoa, empresa ou entidade. Dentro de uma carteira, pode ter várias propriedades ou ativos imobiliários que são geridos em grupo.

O objetivo da carteira passa sempre por diversificar os investimentos, diminuir os riscos e contribuir para o alcance das metas financeiras.

Fique a conhecer os passos para construir uma carteira imobiliária:

• Defina objetivos financeiros
• Olhe para o seu próprio património monetário
• Leia e aprenda o máximo sobre a área
• Desenvolva uma estratégia de investimento
• Crie um plano financeiro
• Comece sempre devagar
• Diversifique os seus ativos financeiros

Se não detém o conhecimento suficiente para construir a sua carteira imobiliária sozinho pode recorrer a profissionais especializados na área que constroem e realizam a gestão.

Como se preparar para a reforma com investimento imobiliário?

O investimento imobiliário pode ser uma excelente maneira de se preparar para uma reforma mais cedo do que esperado. Poderá obter bons rendimentos do arrendamento de imóveis, ações e fundos e muitos outros ativos que podem valorizar ao longo do tempo.

A diversificação é sempre a palavra-chave. Se o seu objetivo é reformar-se mais cedo ou mesmo ter a perspetiva de uma boa reforma, então deve estabelecer um plano de investimento imobiliário direcionado para esse fim. E, claro, realizar os investimentos necessários.

Proteção das pessoas que mais ama com investimento imobiliário

O investimento imobiliário também é uma excelente maneira de proteger as pessoas que mais ama ao assegurar a sua proteção financeira no futuro. Estará a proteger-se a si, mas também à sua família, garantindo que não passam por nenhum aperto. Deve seguir a filosofia do “plantar hoje para colher amanhã”.

Pagamento de menos taxas e impostos

Para pagar menos taxas e impostos sobre o lucro que gerar com os seus investimentos imobiliários, deve conhecer todas as vantagens fiscais e isenções que existem.

Por exemplo, em Portugal, o Residente Não-habitual (NHR) terá benefícios se investir em imóveis no país. Também existe Autorização de Residência para Atividade de Investimento (“ARI”) – Golden Visa, para um cidadão não europeu. Contudo, a legislação está sempre a mudar. E o próprio programa Golden Visa é um dos que terminará em 2023.

Dependendo dos seus investimentos imobiliários, informe-se das respetivas vantagens fiscais e tome as melhores decisões.

Como se preparar para comprar um imóvel para arrendar?

Mesmo antes de realizar este investimento imobiliário, deve seguir os seguintes passos:

1. Investigar e conhecer bem o mercado imobiliário
2. Olhar para os seus capitais próprios ou analisar a solução do crédito à habitação
3. Definir o valor da renda, sempre equacionando todos os outros custos que terá (impostos, seguros, condomínio, etc.)
4. Encontrar o imóvel certo
5. Ser capaz de calcular o seu retorno, após a compra e as despesas recorrentes.

II – Obter um crédito à habitação

Preparação do projeto de investimento da compra de casa para arrendar

O primeiro passo passa pela preparação deste investimento imobiliário. Defina quais são os seus objetivos, nomeadamente qual é o retorno que pretende obter e o respetivo espaço temporal.

Escreva também todas as etapas deste projeto para ter uma orientação ao longo do processo.

Ter um projeto bem estruturado desde o início será essencial para atingir os seus objetivos.

Estime o valor do crédito à habitação

Peça a diferentes entidades bancárias uma simulação do crédito à habitação. Tendo em conta a sua taxa de esforço e outras variáveis da sua situação pessoal e profissional, conseguirá saber qual o montante máximo que o banco poderá emprestar.

Com esse valor em mente, já poderá procurar imóveis que se enquadrem dentro das suas possibilidades. Tenha também presente que os bancos emprestam entre 80% a 90% do valor do imóvel. Precisará sempre de capitais próprios para cobrir o restante.

Muitas pessoas pensam em pedir outro crédito para o valor da entrada. Contudo, isso levará ao aumento da sua taxa de esforço e possível nega do crédito à habitação.

Simule o seu projeto

Para saber o retorno do investimento, é importante que simule todos os rendimentos que obterá. Qual será a prestação mensal que pagará ao banco pelo crédito à habitação? E o valor do arrendamento que irá receber? Qual será o retorno, depois de cumprir com o pagamento de todas as outras obrigações (impostos, condomínio, etc)?

O momento para realizar todas as contas deve ser antes de avançar com o investimento.

Como calcular o valor do arrendamento do seu imóvel?

Para que o seu investimento seja rentável, precisa de definir o valor certo do arrendamento. Estimar o valor correto é importante. Siga os seguintes passos:

• Faça uma prospeção do mercado de arrendamento na região, tendo em conta a tipologia e todas as características do imóvel
• Siga a lei da oferta e procura do mercado
• Tome nota de todos os custos do imóvel

Deste modo, conseguirá chegar a um valor de arrendamento. Não adianta colocar um valor muito alto e não conseguir arrendar. E também de nada serve arrendar por um valor muito baixo e não ter qualquer lucro.

As vantagens de comprar casa para arrendar sem gastar capitais próprios

Existem muitos investidores que começam a investir no imobiliário sem terem muitos capitais próprios. É claro que precisará sempre de dinheiro, mas com algumas estratégias, é possível arrancar com pouco ou então pedir um crédito à habitação.

Conheça algumas das vantagens:

• Pouco dinheiro para investir
• Diversificação rápida do portfólio
• Geração de renda
• Potencial de valorização
• Potencial de escalar investimentos

Como escolher o imóvel certo para um investimento com e sem contribuição?

A escolha do imóvel certo é um pormenor determinante que pode influenciar o sucesso do investimento. No momento de andar à procura deste ativo, deve ter em conta os seguintes elementos:

• Objetivos do investimento
• Orçamento disponível
• Pesquisa da localização
• Tipo de imóvel
• Analisar o mercado
• Inspeção detalhada do imóvel
• Projeções do retorno

Eventualmente, pode também considerar a procura de ajuda profissional especializada.

Preparação de um dossier de financiamento

Esta é uma etapa essencial do processo de pedido de crédito à habitação. Qualquer entidade bancária irá sempre solicitar um conjunto de informação e documentos para analisar a sua situação e verificar se vai ou não conceder um crédito à habitação.

Normalmente, para a pré-aprovação são requeridos os seguintes documentos:

• comprovativos de rendimentos obtidos nos últimos meses (recibos de vencimento ou de pensões, recibos verdes, etc)
• declaração de IRS

Irá receber também alguns documentos do banco que deve ler com atenção para perceber quais são as condições do empréstimo. Para formalizar o crédito, precisará de entregar mais documentos.

Organize-se e crie uma pasta para colocar toda a documentação referente ao financiamento.

Quais são os seguros associados ao crédito à habitação para a compra do imóvel que vai arrendar?

Existe dois seguros associados ao crédito de habitação:

• Seguro de Vida
• Seguro Multirriscos-Habitação

Importante antecipar todos os custos que terá após a compra do imóvel para arrendar

Para conseguir calcular o retorno sobre o investimento imobiliário, é muito importante que antecipe todos os compromissos financeiros que terá.

Para além da prestação mensal ao banco, terá de suportar os seguintes custos em Portugal:

• Imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis (IMT)
• Imposto de selo por cada contrato de arrendamento celebrado
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
• Imposto sobre as rendas recebidas
• Seguros
• Mediação imobiliária
• Valor do condomínio
• Manutenção e reparações que possam surgir
• Eventuais despejos

III – Onde investir e em que tipo de imóvel

Investir num apartamento novo ou mais antigo?

Não existe uma resposta certa a esta questão. Em primeiro lugar, dependerá do valor que tem para investir e também da sua estratégia de investimento imobiliário.

__Investir num apartamento novo apresenta as seguintes vantagens: __

• Custos de manutenção mais baixos
• Um apartamento mais moderno
• Maior eficiência energética
• Renda mais elevada

__As desvantagens são as seguintes: __

• Preço inicial de compra maior
• Cash flow inicial menor devido aos custos elevados de aquisição
• Desvalorização ao longo do tempo

__Se decidir investir num apartamento com mais idade, terá as seguintes vantagens: __

• Preço de compra mais baixo
• Poderá potenciar um maior cash flow
• Histórico permitirá analisar e estimar melhor o seu potencial de valorização
• Potencial para renovação

As desvantagens que deve colocar no prato da balança são as seguintes:

• Custos de manutenção e reparações podem ser elevados
• Poder de atração poderá ser menor para os inquilinos
• Eficiência energética menor, o que poderá afastar alguns inquilinos

Terá de analisar muito bem ambas as situações e ver também o que se aplica melhor aos objetivos financeiros que traçou.

Escolher a cidade para realizar o seu investimento imobiliário

O local onde mora pode não ser o melhor para realizar o seu investimento imobiliário. É natural que deseje obter a maior rentabilidade possível do seu investimento. E para isso comprar um imóvel para arrendar numa cidade estratégica, onde existe procura e pouca oferta, será essencial para conseguir arrendar rapidamente e com um bom preço.

Faça um estudo de mercado e opte por uma cidade estratégica se pretende obter uma boa rentabilidade.

Escolha um imóvel com potencial para arrendar

Ter o imóvel certo para o arrendamento também é um ponto essencial. E isso será mais simples quando tiver todos os objetivos desta estratégia de investimento definidos.

Qual é o imóvel que encaixa melhor com a sua estratégia de investimento?

Prefere investir num T1 ou numa tipologia maior? Prefere investir num espaço comercial e arrendar para um negócio?

São tudo questões que deve colocar em cima da mesa e analisar muito bem.

Escolher um imóvel para arrendar a estudantes

A falta de alojamento acessível para estudantes em Portugal é uma das maiores lacunas do mercado e pode ter aqui uma boa oportunidade para rentabilizar o seu investimento.

Neste caso, precisa de ter um imóvel perto de uma universidade ou alguma instituição de ensino superior. E de disponibilizar todas as condições essenciais para um estudante.

Sabe que neste caso o arrendamento será de curto prazo pois após o estudante terminar o ciclo de estudos retomará a casa. Por outro lado, poderá apresentar boas rentabilidades e um controlo muito maior sobre o imóvel.

Escolher um imóvel para arrendar a famílias

Esta é a situação mais comum e uma das mais lucrativas. Também aqui precisa de ter critérios de seleção. Se optar por um T1, provavelmente poderá ser um arrendamento mais de curto prazo, já que se o inquilino quiser constituir família precisará de mais divisões.

Um T2 e um T3 podem já propiciar arrendamentos de longa duração. Tudo dependerá dos seus objetivos com este negócio.

Investir remotamente em outras regiões

Esta é uma possibilidade que costuma ser seguida por investidores mais experientes. Investir numa outra região de um modo remoto pode ser lucrativo se realizar a pesquisa com cuidado.

Mesmo que trate de todos os detalhes à distância, Portugal é um país relativamente pequeno e pode sempre realizar uma visita prévia para confirmar os detalhes finais.

Durante a pandemia do Covid-19, realizaram-se alguns negócios desta forma e acredita-se que seja uma tendência que veio para ficar.

Portugueses que vivem no estrangeiro e desejam investir em Portugal

Também os portugueses que se encontram emigrados podem criar uma estratégia para investirem em imóveis em Portugal e arrendarem. Tal como em qualquer outra situação, deve definir muito bem os objetivos do investimento para conseguir escolher o melhor apartamento.

Há agências imobiliárias que tratam de todo o processo por si e que também realizam visitas virtuais para conhecer bem o imóvel. Mesmo a assinatura de documentação e contratos pode ser realizada por procuração.

IV – Enquadramento Fiscal em Portugal

Qual é o impacto fiscal na aquisição de imóveis para arrendar?

A compra de um imóvel acarretará sempre consequências fiscais ao nível da transação. Existem impostos e taxas que precisará de pagar e deve ter obviamente em conta estes custos no momento de avançar.

Os impostos a pagar na aquisição do imóvel

__1: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT) __

Este imposto diz respeito às transações onerosas, sendo aplicada uma taxa ao valor de aquisição ou ao Valor Patrimonial Tributário (“VPT”), consoante o que for mais elevado.

A taxa vai sempre variar de acordo com o valor do imóvel, a sua localização e uso. Existem casos em que pode estar isento do pagamento deste imposto.

__2: Imposto de Selo (IS) __

Se recorrer ao crédito à habitação para a compra do imóvel que vai arrendar, pode contar com o montante correspondente ao imposto de selo referente ao empréstimo. Este é 0,6% do valor do crédito (0,5% se for inferior a 5 anos).

Estes dois impostos são sempre pagos pelos compradores.

Os impostos a pagar pela detenção dos imóveis

Depois de concluída a transação e de já ser proprietário do imóvel, também precisa de pagar outros impostos. Fique a conhecer quais são:

__1: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) __

O IMI é uma taxa que é cobrada anualmente pelas Câmaras Municipais a todos os proprietários. O Governo estipula todos os anos tetos máximos e mínimos e depois cada município determina o valor final.

O IMI incide sempre sobre o valor patrimonial do imóvel que se encontra registado na Autoridade Tributária.

__b) Adicional ao IMI (AIMI) __

O adicional ao IMI é uma taxa extra para todos os proprietários que detêm um património imobiliário com valor superior a 600 mil euros. Esta situação também acontece nas situações em que a propriedade é partilhada, desde que a parte que pertence aos contribuintes ultrapasse este valor.

Os impostos a pagar no arrendamento de imóveis

Quando colocar o seu imóvel a arrendar, precisará de pagar vários impostos e taxas ao Estado.

Fique a conhecer quais são:

__Imposto de Selo __

Por cada contrato de arrendamento celebrado, um proprietário deverá pagar o Imposto de Selo que corresponde a 10% do valor de uma renda.

__IMI __

Como referido mais acima, também precisará de pagar anualmente o valor do IMI.

__Imposto sobre rendas recebidas __

Sempre que arrendar o seu imóvel, precisará de comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira todos os seus contratos, quer se tratem de arrendamento, subarrendamento, promessas ou qualquer alteração ou cessação.

Terá também de passar os recibos ao inquilino correspondente às rendas pagas. Poderá utilizar o Portal das Finanças ou realizar manualmente através de um livro de recibos.

__Outros custos a considerar com arrendamento __

Para além de todos os impostos, deve ainda considerar os seguintes custos extra:

• Condomínio
• Juros do crédito à habitação e respetiva mensalidade
• Seguros
• Obras e encargos na manutenção do imóvel
• Despejos
• Mediação imobiliária

Investir em imóveis antigos: quais são as isenções que se aplicam?

O Estado português lança regularmente novos incentivos para todos os que desejam investir em imóveis antigos, quer estejam em condições de habitabilidade precárias ou em estado devoluto, sem qualquer eficiência energética.

Numa altura em que existem poucos imóveis para arrendar em algumas das principais cidades portuguesas, reabilitar casas antigas pode representar uma excelente oportunidade de investimento.

Existem Áreas de Reabilitação Urbana que são zonas definidas pelas assembleias municipais e que visam potenciar a reabilitação de prédios urbanos em estado devoluto ou com parcas condições de habitabilidade.

Para iniciar o processo, precisará sempre de confirmar se o prédio está inserido numa ARU e depois pedir autorização à respetiva câmara municipal.

Investimentos Fiscais

Fique então a conhecer os incentivos fiscais que poderá obter na recuperação de casas antigas:

IVA

Neste caso, poderá ver o Imposto Valor Acrescentado a sofrer uma redução de 23% para 6%. Tudo em relação a empreitadas para obras de reabilitação, mas também nos materiais adquiridos. Precisa sempre de guardar todos os comprovativos para depois apresentar.

IMT

Depois de já ter realizado a reabilitação do imóvel e se quiser proceder à alienação, poderá ter direito à primeira isenção na primeira transferência onerosa subsequente à reabilitação. Também se proceder à compra nos três anos posteriores de um novo imóvel para reabilitação, terá direito à isenção deste imposto.

IMI

Logo que termine a obra de reabilitação, terá direito a um período de isenção de três anos. No caso de realizar o arrendamento para habitação permanente ou ter habitação própria, poderá estender o pedido de renovação para um prazo superior a cinco anos.

IRS

Pode deduzir à coleta, 30% de todos os encargos despendidos, num valor nominal de 500€, no caso de se tratar da reabilitação e conservação do imóvel.

Rendimentos prediais

Todos os rendimentos prediais estão sujeitos a uma taxa liberatória de 5%, caso não seja realizado o englobamento dos rendimentos em sede de IRS.

Mais-Valias

Serão apenas contabilizadas 50% das mais valias do imóvel decorrentes da primeira alienação. Isto se o proprietário for residente habitual em território nacional. Se não escolher o englobamento de rendimentos, será tributado a uma taxa liberatória de 5%.

__Taxas adicionais notificatórias __

Sempre que existir uma quantificação para o Valor Patrimonial Tributário, o imóvel que sofreu a reabilitação sofrerá uma redução na quantificação da valorização da avaliação. Só paga metade das taxas pela avaliação do estado de conservação. Só será devido 20% do valor das taxas de urbanização, edificação e utilização em obras de restauro.

Investimentos Não Fiscais

Existem também muitos programas de incentivos não fiscais dados pelo Governo português a que deve estar atento:

__Programas de Financiamento __

Conheça os mais diversos programas de financiamento do Estado para imóveis antigos. O Programa de Financiamento à Reabilitação Urbana (PRU) e o Programa de Financiamento à Reabilitação de Edifícios (PRR) são dois exemplos.

__Programas de Subsídio __

O Governo também disponibiliza programas de subsídio, como o Programa de Subsídio à Reabilitação Urbana (SRU) e o Programa de Subsídio à Reabilitação de Edifícios (PSR).

__Incentivos Fiscais __

Como referido mais acima, esteja atento aos incentivos para o IMI ou o IVA para todos os projetos de reabilitação.

__Programas Apoio Técnico __

O Programa de Apoio Técnico à Reabilitação Urbana (PATRU) e o Programa de Apoio Técnico à Reabilitação de Edifícios (PATR) são dois exemplos de apoio técnico para a reabilitação urbana.

Programas de incentivo recuperação de casas antigas

Fique a conhecer alguns programas de incentivo na recuperação de casas antigas:

• Reabilitar para arrendar: pode ter acesso a financiamento de baixo custo para recuperar imóveis antigos, com o objetivo de os colocar no mercado de arrendamento.
• Reabilitar para vender: tal como o anterior, pode obter financiamento para recuperar imóveis, mas neste caso, com o objetivo de os colocar no mercado para venda.
• Renovação urbana: o objetivo passa por regenerar áreas urbanas degradadas e revitalizar bairros antigos.
• Casa a Renda: os incentivos deste programa servem para recuperar imóveis antigos e colocá-los no mercado de arrendamento a preços acessíveis.

Se é proprietário, precisa de ir acompanhando todas as medidas do Governo, pois vão surgindo mudanças na legislação. Fique a conhecer as últimas novidades:

• Se realizar obras de reabilitação num imóvel antigo e colocar no mercado de arrendamento, com rendas acessíveis, então poderá beneficiar de uma isenção de IMT, IMI e IRS. Também poderá beneficiar do IVA de 6%.
• A taxa liberatória no arrendamento livre vai passar de 28% para 25%. O senhorio pode ainda beneficiar de taxas liberatórias mais baixas, nos contratos longos. Um contrato de 5 a 10 anos que tinha até agora uma taxa reduzida de 23% passa agora para 15%.

Investir em imóveis novos: quais são as taxas e isenções que se aplicam?

Se está a pensar em investir em imóveis novos para os colocar no mercado de arrendamento, é natural que esteja a pensar se vale a pena e representa um bom investimento.

Será que os impostos e taxas que precisa de pagar ao Estado por ser proprietário do imóvel que está a arrendar, compensa perante o rendimento que obterá com as rendas? Existirá algum outro investimento imobiliário mais lucrativo?

Logo que compra o imóvel que deseja colocar no mercado de arrendamento, vai começar por pagar:

• Imposto Municipal sobre Transações (IMT)
• Imposto do selo
• Escritura pública

Depois, terá de pagar anualmente o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Para além disso, outra despesa que os proprietários precisam de enfrentar, é a tributação dos rendimentos das rendas em IRS.

Como já referido, se o proprietário tiver outro património imobiliário, poderá ter de pagar o Adicional ao IMI (AIMI).

__Pagar menos IRS com contrato de arrendamento mais longo __

Uma maneira de pagar menos IRS com o seu imóvel novo que vai arrendar, passa por realizar um contrato de arrendamento mais longo.

__Isenções com o Programa de arrendamento acessível __

Se celebrar um contrato de arrendamento no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, então poderá ter isenção de IRS ou IRC sobre as rendas.

Para isso precisa de cumprir com as seguintes condições:

Valor da renda deve ser 20% mais baixo do que o valor de referência (este valor é calculado a partir de fatores como a área, média de preços divulgada pelo INE, tipologia e outras características específicas, como equipamento, estacionamento, certificado energético, entre outros)

Contrato de arrendamento deve ter sempre uma duração mínima de 5 anos, com exceção de alojamento para estudantes. Neste caso, pode ser assinado um contrato de 9 meses

Poderá arrendar habitações ou somente uma parte

V – Criação da SIGI

O que são as SIGI – Sociedades de Investimento e Gestão imobiliária?

Se já ouviu falar das SIGI, então saiba que está perante um novo tipo de sociedade de investimento imobiliário, que apresenta disposições legais iguais às aplicadas às sociedades anónimas.

Porque criar a SIGI?

As SIGI surgiram com o objetivo de dinamizar o mercado imobiliário português, em particular, o mercado de arrendamento. O Governo aprovou o decreto-lei nº19/2019, que estabelece o regime das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI).

O Estado criou as SIGI para conseguir captar investimento direto estrangeiro, e deste modo tornar-se competitiva no mercado imobiliário nacional.

Seguiu uma tendência que já se verifica em outros mercados internacionais. Este tipo de sociedades costuma designar-se por Real Estate Investment Trusts (REIT).

Quais são as vantagens e desvantagens das SIGI?

As SIGI beneficiam de um regime fiscal neutro, ou seja, operam de acordo com a legislação nacional em vigor.

Fique a conhecer os benefícios das SIGI:

Benefícios fiscais: isenção de imposto sobre mais-valias na venda de ativos imobiliários, dentro de determinadas condições.

• Diversificação: está perante um tipo de investimento que permite a diversificação das carteiras imobiliárias, permitindo aos investidores obterem uma exposição ampla de ativos imobiliários
• Liquidez: as ações SIGI precisam de ser negociadas em bolsas de valores. Ou seja, qualquer investidor poderá comprar ou vender ações SIGI com relativa facilidade, ao contrário de muitos outros investimentos imobiliários.
• Gestão profissional: as SIGI estão obrigadas a terem uma gestão profissional para supervisionarem todos os ativos imobiliários
• Transparência: as SIGI estão sujeitas a um controlo apertado ao nível regulamentar para assegurar que tudo decorre dentro da conformidade da lei. Isto poderá representar uma segurança acrescida para todos os investidores.
• Receita de dividendos: todos os investidores ficam com o direito de receberem sob a forma de dividendos, 90% dos lucros do exercício que resultem no pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou de unidades de participação;
• Ativos imobiliários de qualidade: as SIGIs investem em ativos imobiliários de qualidade, contribuindo para a sua boa carteira de ativos
• Investimento mais acessível: as SIGI permitem que qualquer investidor consiga participar no mercado imobiliário, com valores mais baixos, quando comparado com a compra de imóveis. Pode começar a comprar ações com um montante relativamente pequeno.

Como em qualquer área, se as SIGI apresentam as respetivas vantagens, também existem desvantagens. Fique a conhecer quais são:

• Oscilações do mercado: as SIGI estão expostas às flutuações do mercado. Se existir uma recessão, o valor dos ativos pode ressentir-se, decrescendo o seu valor.
• Delegação do controlo: a gestão será sempre realizada por uma equipa profissional. Só lhe resta ir assistindo aos resultados e confiar.
• Volatilidade: o preço das ações de uma SIGI pode ser extremamente volátil. Poderá ver os seus investimentos a subir e descer muito rapidamente e para isso precisará de ter o perfil de investidor certo.
• Incerteza: as SIGI estão obrigadas a distribuírem 90% dos seus lucros como dividendos, mas se tiverem baixos desempenhos, poderá não obter pagamentos com uma determinada consistência.
• Risco de liquidez: existem investimentos, como obrigações, que são muito mais líquidos. A venda de ações das SIGIs também pode demorar.
• Taxas de gestão: as taxas cobradas pelas equipas que gerem podem ser elevadas e acabar por afetar o seu retorno financeiro.
• Mudanças ao nível da legislação: podem existir mudanças regulatórias que afetem alguns dos benefícios fiscais e de outras vantagens apresentadas anteriormente.
• Sensibilidade à inflação: as SIGIs, tal como outros investimentos imobiliários, podem ser sensíveis à inflação, afetando o valor dos ativos e consequentemente os seus retornos.

Por tudo isto, é muito importante que tenha objetivos ao nível do investimento bem definidos e conheça também o seu perfil de risco de investidor. Estar informado será essencial para atingir os seus objetivos e manter-se também calmo nos momentos mais difíceis.

Como criar uma SIGI em Portugal?

Criar SIGIs em Portugal envolve sempre um processo legal e regulamentar. Em primeiro lugar, para a constituição da SIGI, uma sociedade precisa de adotar o tipo de sociedade anónima, com um capital social subscrito mínimo de cinco milhões de euros, representado por ações ordinárias. Depois desta constituição, terá um ano para dispersar as suas ações.

Deve ter um plano de negócios pormenorizada, com toda a estratégia de investimento, desde objetivos e também os ativos imobiliários que planeia adquirir e administrar.

Precisa também de realizar o registo das SIGIs Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), a entidade que regula e supervisiona as SIGIs em Portugal. Nesta etapa, precisará de entregar toda a documentação e informação solicitada.

Tem de garantir que as SIGI cumprem com todos os requisitos de transparência estabelecidos pelo Estado português. Precisa também de cumprir com a divulgação de toda a informação à CMVM.

Lembre-se que precisará depois de distribuir pelo menos 90% dos lucros como dividendos aos acionistas.

Deverá ter uma gestão operacional das SIGI para assegurar um funcionamento sempre eficiente e rentável.

O ideal é que procure uma consulta jurídica, com o apoio de advogados qualificados, que possam ajudar a compreender todos os requisitos legais, bem como a preparar os documentos necessários.

Fique também atento à legislação em vigor, pois as regras de constituição de uma SIGI podem mudar ao longo do tempo. Precisa de seguir regularmente todas as alterações na legislação, cumprir com os regulamentos e requisitos que podem ir mudando.

O que devem conter os estatutos das SIGI?

Os estatutos das SIGI devem sempre considerar todas as questões relacionadas com a constituição e funcionamento deste tipo de sociedades.

Fique a conhecer o que os estatutos devem normalmente conter:

• Denominação e sede social
• Propósito e atividades
• Estrutura do capital social
• Os acionistas
• Gestão
• Gestão financeira
• Estatutos
• Emendas
• Dissolução e liquidação
• Conformidade legal
• Diversas disposições

Qual é o regime fiscal das SIGI?

As SIGI beneficiam do regime fiscal neutro aplicável às demais sociedades de investimento imobiliário que se constituem e operam de acordo com a legislação nacional, previsto nos artigos 22.º e 22.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”).

As SIGI encontram-se sujeitas ao regime geral de tributação em sede de IRC, ou seja, à aplicação da taxa de 21% sobre o lucro tributável apurado.

Contudo, tal lucro tributável será determinado com base em regras específicas.

Ficam excluídas da determinação do lucro tributável das SIGI os rendimentos de capitais, prediais e mais-valias – regime especial de exclusão de tributação -, exceto quando tais rendimentos provenham de entidades com residência ou domicílio em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável.

Em contrapartida, não são dedutíveis, para efeitos de determinação do lucro tributável, os gastos relacionados com os rendimentos excluídos de tributação, bem como outros gastos expressamente previstos no Código do IRC.

Não são igualmente contabilizados os rendimentos, incluindo os descontos e gastos relativos a comissões de gestão e outras comissões que revertam para as SIGI.

Ao lucro tributável deduzem-se os prejuízos fiscais, havendo-os, apurados em um ou mais dos 12 períodos de tributação anteriores com início após a aplicação do presente regime e que não hajam ainda sido deduzidos.

Estas entidades encontram-se sujeitas a tributação autónoma, nos termos gerais.

Por fim, as SIGI encontram-se isentas da derrama municipal e da derrama estadual.

No caso de conversão de uma sociedade anónima já constituída em SIGI, tal conversão apenas produz efeitos apenas no primeiro dia do período de tributação após a data do registo das alterações ao contrato de sociedade.

Qual é a tributação no universo dos acionistas e investidores?

__Para os residentes em território português: __

Em termos gerais, o regime especial de tributação aplicável às SIGI caracteriza-se, no que respeita aos seus acionistas, como um regime de tributação “à saída”, através da aplicação de um conjunto de taxas de retenção na fonte, quer nas distribuições de rendimentos efetuadas pela SIGI, quer às mais-valias auferidas na alienação das respetivas ações.

Contudo, os rendimentos decorrentes de participações sociais detidas em SIGI são considerados, para efeitos de tributação, como rendimentos de bens imóveis.

É aplicável o seguinte regime fiscal, consoante os acionistas sejam pessoas singulares ou coletivas:

Distribuição de dividendos

• Em sede de IRS: retenção na fonte à taxa especial de 28%
• Em sede de IRC: retenção na fonte à taxa de 25%

Mais-valias

• Em sede de IRS: retenção na fonte à taxa especial de 28%
• Em sede de IRC: tributação nos termos gerais do Código do IRC – taxa de 21%

__Para os não residentes em território português __

No caso de rendimentos de participações sociais em SIGI de que sejam titulares sujeitos passivos não residentes e que não possuam um estabelecimento estável em território português ao qual estes rendimentos sejam imputáveis, os mesmos serão objeto de tributação nos seguintes termos:

• Distribuição de dividendos: retenção na fonte a título definitivo à taxa de 10%;
• Mais-valias: taxa autónoma de 10%.

Imposto do Selo

Do regime especial de tributação resulta ainda, em sede de Imposto do Selo, uma tributação trimestral sobre o valor líquido global das SIGI, à taxa de 0,0125%.

Impostos sobre o património

Não se encontram previstos, relativamente às SIGI, quaisquer regimes ou benefícios fiscais especiais, além dos geralmente previstos, em matéria de impostos sobre o património.

VI – Como arrendar um apartamento?

Para um investidor, de nada serve ter um imóvel vazio. Sem inquilinos, o bem não está a ser rentabilizado.

É muito importante que os proprietários e investidores procurem minimizar os períodos de desocupação, de modo a assegurarem uma entrada constante de rendimentos e obterem assim o retorno do seu investimento.

Com o apartamento vazio, para além de não ter dinheiro a entrar, continuará a ter despesas relacionadas com o imóvel, como custos de manutenção, condomínio, taxas e impostos, entre muitas outras coisas.

Como é que poderá reduzir a desocupação do seu imóvel arrendado?

• Estabeleça uma renda competitiva
• Conheça e cumpra com todos os direitos dos inquilinos
• Procure sempre realizar a manutenção do imóvel e assegurar que os inquilinos se encontram satisfeitos
• Estabeleça um contrato de longo prazo para dar mais segurança ao inquilino
• Se tiver oportunidade, poderá também investir em algum recheio, como móveis e eletrodomésticos, ajudando os inquilinos

Quantas mais condições propícias disponibilizar aos inquilinos, maiores vão ser as probabilidades de conseguir o arrendamento.

O imóvel vazio

Não sabe se deve arrendar o seu apartamento vazio ou mobilado? Trata-se de uma questão pessoal e também pode ser visto consoante as necessidades do próprio mercado.

Fique a conhecer as vantagens de arrendar um apartamento sem mobília:

• Inquilinos que procuram arrendamento de longa duração: normalmente, as pessoas que já tem o recheio, procuram uma casa para um período de arrendamento maior. Não estão de passagem e já investiram nos seus próprios bens.
• Inquilinos que gostam da personalização: também conseguirá atrair inquilinos que procuram espaços vazios para conseguirem personalizar de acordo com os seus gostos e interesses pessoais.
• Investimento mais reduzido: ao arrendar um imóvel vazio, irá realizar um investimento menor já que não precisa de gastar com mobília e eletrodomésticos. Também permitirá um controlo maior de custos, já que estes bens não se vão degradar ao longo do tempo.
• Renda mais ajustada: como o imóvel está vazio e não precisa de assegurar a manutenção do recheio, poderá estipular uma renda mais baixa e com isso atrair mais inquilinos.

O imóvel mobiliado

Como em tudo, vai encontrar inquilinos que vão preferir arrendar um imóvel mobilado. Fique a conhecer as vantagens de investir no recheio deste apartamento:

• Inquilinos com necessidades a curto prazo: os imóveis mobilados são muitas vezes indicados para estadias de curta duração, já que as pessoas estão de passagem e como não se trata da casa definitiva, preferem um espaço que exija o menor investimento possível. Se prefere arrendamentos mais curtos, poderá ser a situação perfeita.
• Maior probabilidade de conseguir um arrendamento rápido: os inquilinos só precisam de realizar a mudança, sem terem preocupações com a mobília. Isto ajudará a realizar um arrendamento mais célere.
• Investir num imóvel mobilado ou parcialmente mobilado: no caso de colocar apenas alguma mobília, estará a permitir aos futuros inquilinos um certo grau de personalização. É uma situação a equacionar.
• Rendas mais elevadas: como vai disponibilizar um apartamento arrendado, poderá pedir uma renda um pouco mais elevada, acabando por recuperar o dinheiro que investiu no recheio.

Gestão de arrendamentos

Não tem tempo para gerir o arrendamento? Ou não se quer preocupar com os inquilinos e todas as burocracias que estão envolvidas?

Poderá contratar um serviço de gestão de arrendamento do imóvel, quer tenha uma casa, um apartamento ou um espaço comercial.

O gestor de arrendamento é uma espécie de intermediário entre um proprietário e os respetivos inquilinos.

Fique a conhecer o tipo de tarefas que pode delegar neste gestor:

• Tratamento dos atrasos ou não pagamento das rendas
• Gestão de todas as queixas e reclamações
• As atualizações de renda
• Vistorias antes e após a celebração do contrato de arrendamento
• Cumprimento de todas as obrigações fiscais
• Seleção dos inquilinos e verificação de toda a documentação
• Criação e celebração dos contratos de arrendamento

Existem diferentes empresas no mercado que prestam este tipo de serviço e que poderá escolher de acordo com as suas necessidades.

O arrendamento de curta duração

Como o próprio nome indica, o arrendamento de curta duração (alojamento local) é mais direcionado para turistas e implica curtos períodos, normalmente de 5 dias até 30 dias de utilização.

Para conseguir rentabilizar o seu imóvel, precisa de ter uma licença de alojamento local. Saiba que esta atividade apresenta regime legal próprio, que pode verificar no Decreto-Lei nº 128/2014.

Quais são as vantagens deste tipo de arrendamento?

• Rendimentos angariados são mais elevados
• Boas zonas conseguem ter rentabilidade na maioria do ano
• Receção do dinheiro é mais eficaz e no momento
• Visitar imóvel regularmente e realizar a respetiva manutenção
• Dispõe de várias plataformas online para gerir o arrendamento local
• Pode mudar de ideias sempre que desejar e arrendar o imóvel para situações de médio ou longo prazo

As maiores desvantagens prendem-se com a questão de ser um arrendamento mais sazonal e com maiores dificuldades em conseguir uma ocupação total de 100%. Para além disto, as despesas de manutenção e o pagamento das despesas fixas são da sua responsabilidade.

Deve arrendar com ou sem a intermediação de uma agência imobiliária?

Tudo depende da sua disponibilidade e rede de contactos. Se tiver tempo ou já tiver pessoas interessadas, pode arrendar sem a intermediação. Mas para isso, precisa também de tratar do contrato de arrendamento e cumprir com todos os requisitos legais.

Isto permitirá que poupe dinheiro já que não precisa de contratar os serviços de uma agência imobiliária. Terá um maior controlo sobre todo o processo e poderá conversar diretamente com os potenciais inquilinos.

Com os serviços de uma agência imobiliária, terá sempre um profissional ao seu lado que domina todas as questões envolvidas, nomeadamente gestão, marketing e aspetos legais. Perderá menos tempo já que é este profissional que irá apresentar a casa a potenciais interessados. Provavelmente conseguirá também arrendar mais rapidamente, já que as agências apresentam uma rede alargada de contactos.

Como escolher os melhores inquilinos?

No momento de arrendar a sua casa, é natural que deseje encontrar inquilinos responsáveis. Siga estas dicas para o ajudar no processo de seleção:

• Estabeleça um conjunto de requisitos
• Comprove os rendimentos dos inquilinos para verificar se têm capacidade de cumprirem com as obrigações
• Peça toda a documentação extra
• Se conseguir referências de outros senhorios, será perfeito
• Veja o tipo de inquilino que procura
• Faça perguntas, já que podem ajudar a perceber o tipo de pessoa com quem está a lidar

Fiadores e cauções

Em Portugal, é comum os proprietários pedirem fiadores para se salvaguardarem. Se o inquilino não pagar a renda, a responsabilidade final recai sobre o fiador.

O comum em Portugal para quem tem fiador é estipular o pagamento de duas rendas e uma ou duas de caução. A situação para os inquilinos sem fiador é semelhante. Portugal viu aprovada a proposta que determina que os senhorios só possam pedir até dois meses de rendas adiantadas.

VII – Os direitos e deveres dos proprietários

O contrato de arrendamento

É no contrato de arrendamento que costumam vir especificados os direitos e deveres dos proprietários e inquilinos. O proprietário é obrigado a celebrar este contrato e a comunicá-lo às Finanças até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento.

Todos devem ser claros desde o início para evitar qualquer ruído na comunicação. É muito importante que o inquilino vá preservando o imóvel que encontra, mas também cabe ao senhorio assegurar a sua manutenção e preservação ao longo do tempo.

Quais são os direitos e deveres dos proprietários?

As obrigações dos senhorios são várias. Fique a conhecer as principais:

• Direito ao recebimento de uma renda justa
• Direito à manutenção do contrato
• Direito a pedir a casa para habitação própria
• Direito a receber a casa no mesmo estado em que a arrendou
• Dever de zelar pela conservação do imóvel
• Dever de pagar as despesas comuns do prédio
• Dever de dar preferência ao arrendatário há mais de 3 anos em caso de venda
• Dever de compensar inquilinos por benfeitorias

A obrigação de arrendar um imóvel dentro da lei

Um senhorio precisa sempre de arrendar o seu imóvel, cumprindo todos os requisitos legais. É deste modo que também assegura que o imóvel cumpre com todas as regras de segurança.

Um contrato de arrendamento vai permitir também salvaguardar todos os direitos e deveres dos proprietários. Se tiver algum problema com os inquilinos, o proprietário vai conseguir sempre defender-se e recorrer à justiça para qualquer litígio.

Trabalhar por conta própria num investimento para arrendamento

Trabalhar sozinho no seu investimento de arrendamento, nem sempre significa apenas tempo e dinheiro. Existem, pelo menos, mais dois elementos envolvidos: energia e emoção.

Se realmente dispõe de todos estes elementos e quer rentabilizar ao máximo o seu investimento, poderá ser uma excelente solução.

Nunca ninguém tratará tão bem dos seus investimentos como o próprio. Com o seu empenho e dedicação, poderá realizar uma melhor triagem dos inquilinos, aumentar o valor do seu imóvel e também reduzir os períodos em que o imóvel ficará sem ninguém.

Uma estratégia financeira cuidadosa e uma monitorização são essenciais para tornar estes investimentos lucrativos a longo prazo.